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　　核心观点

　　本周新房、二手房成交量相比于上周均有所上升。本周38 个城市新房成交套数为2.7 万套，环比上升11.6%，同比下降 52.9%；13 个大中城市新房成交套数为1.7 万套，环比上升14.0%，同比下降49.7%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化+31.0%、+18.4%、 -8.1%，同比增速分别为-48.5%、-55.5%、-15.7%。15 个城市二手房成交套数为1.1 万套，环比上升25.8%，同比下降48.9%；11 个大中城市二手房成交套数为0.9 万套，环比上升24.4%，同比下降48.7%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为33.7%、19.6%、26.1%，同比增速分别为-47.0%、-50.1%、-43.4%。

　　新房库存量有所下降，去化周期相比上周有所上升。15 个城市新房库存套数为102.4 万套，环比下降0.2%，去化周期为18.0 个月，环比上升0.5 个月；8 个大中城市新房库存套数55.9 万套，环比上下降-0.1%，同比上升3.7%，去化周期为13.5 个月，环比上升0.5 个月；一线城市新房库存量26.5 万套，环比下降0.1%，去化周期12.8 个月，环比上升0.8 个月，二线城市新房库存量20.6 万套，环比上升0.2%，去化周期为15.1 个月，环比上升0.7 个月，三线城市新房库存套数为8.9 万套，环比下降0.7%，去化周期12.4 个月，环比减少0.9 个月。

　　整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为133 宗，环比下降69.3%，同比下降67.5%；成交土地规划建筑面积为763 万平，环比下降73.2%，同比下降73.2%；成交土地总价为73 亿元，环比下降92.2%，同比下降84.3%；成交土地楼面均价为953 元/平，环比下降70.9%，同比下降41.3%；百城成交土地溢价率为0.25%，环比下降92.0%，同比下降99.2%。

　　房企信用债发行规模环比有所增加，但同比仍大幅下滑。本周房地产行业信用债总发行量为82.0亿元，同比下降44.0%(前值：-89.5%)，环比增长507.4%；总偿还量为71.74 亿元，同比下降73.7%(前值：-11.8%)，环比下降26.0%；净融资额为10.26 亿元(前值：-83.50 亿元)。其中国企信用债总发行量为82.0 亿元，同比下降37.6%(前值：-86.3%)，环比增长507.4%；净融资额为30.86 亿元。民企连续四周无信用债发行；净融资额为-20.60 亿元。

　　投资建议

　　地方层面供需端因地制宜进一步调整，我们看到了更多降低购房者的购房门槛和购房成本的相关政策持续发力。本周宜昌取消2 年内限售，首套房首付比例降至最低20%；南京溧水和六合局部放松限购；湖北荆州、四川资阳、福建南平二套房贷款首付比例下调至30%；苏州放松非户籍家庭购房社保缴纳条件。昆明分别从加快商业商务用房去化，合理使用商业商务用地，纾解疫情期间房地产开发企业困难，鼓励多种方式回迁安置，优化营商服务，优化住房金融服务，有效防范化解房地产市场风险，持续整治规范房地产市场秩序，做好房地产市场舆情引导等8个方面制定相关政策。我们在此前报告中提及预计政策将有所宽松的城市陆续得到了验证。中央层面，央行宣布了年内首次降准，决定于4 月25 日下调金融机构存款准备金率0.25 个百分点，共计释放长期资金约5300 亿元。对于地产而言，此次降准意味着信贷政策仍会持续边际放松，从房企角度看，开发贷有望逐渐增加，部分优质民企房企有望增加流动性；对于购房者来说，整体房贷环境将持续宽松，二季度房贷利率有望进一步下调，放贷速度有望进一步加快，对于有购房需求的购房者来说，结合各地降低首付比例的政策，或能更好的享受降准利好。此外，本周保障性租赁住房发行基础设施REITs 产品取得突破性进展，深圳市人才安居集团项目已报送发改委，将成为首个保障性租赁住房REITs 项目。

　　从板块投资角度来看，当前仍是较好的配置窗口期。我们建议关注四条主线：1)全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta 行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2)区域型央国企龙头和优质民企，相对于第一层级来说关注度低一些，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3)政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园。4)当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。

　　风险提示

　　房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

（文章来源：中银国际证券）

文章来源：中银国际证券

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